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【房产空置税】投机及房产空置税常见问题

BC省的投机及房地产空置税(SVT,以后简称空置税 )开始实行以后,出现了很多模糊概念,之前写过一篇【政策解读】解读投机及房产空置税(维多利亚版),主要是解读其具体内容,但对于以下问题还是相对模糊,于是写Email给空置税办公室,没想到2019年1月16日发出的Email一直到2月22日才回,可见领导也不容易,不过总算对这些概念有了比较清楚的交代:

  • 如何界定“卫星家庭”(Satellite Family)? 是全球收入,还是未在加拿大申报的全球收入?
  • “卫星家庭“是家庭概念,而房主是个人概念,“卫星家庭“是否会影响到个人申报?
  • 如何定义“出租单元”(Separate Residence)?是否一定要求独立卫生间厨房?
  • 如何定义“BC省居民“ (B.C. Resident)? 官方文件中提出两个概念:加拿大公民或移民(Canadian Citizen or Permanent Resident)和BC省居民,前者有很明确的定义,后者如何定义?尤其是外省居民和省提名(BCPNP)的定义
  • 需要什么文件证明租客的“近亲属”(Non Arm-Length)关系?

卫星家庭问题

BC省之前出台的有关房地产的税只是涉及到房主个人,没有见到涉及房主所在家庭的,更没有涉及到家庭主要收入来源的问题,空置税算是我所见到的第一例。

卫星家庭”(Satellite Family)是官方新名词,是指家庭收入50%以上来自海外,并且没有在加拿大申报的家庭。注意,这里有两个条件。尤其是成功人士或老人,虽然在海外有很多投资或退休金,但所有海外收入都在加拿大申报(File Income Tax)也依旧不算做卫星家庭。另外,“卫星家庭“和“空中飞人”是有区别的,“空中飞人“如果在加拿大如实申报海外收入,其家庭也不算做“卫星家庭”。同时,即使一年到头都住在加拿大,但家庭收入有50%以上来自海外(投资、退休金等等),并且没有在加拿大申报海外收入的家庭,也算作“卫星家庭”。

空置税对于“卫星家庭”,采取的是“连坐”的方式!即使房主收入全都来自加拿大并且年年报税也不可以。举个例子,太太带着孩子在加拿大生活,加拿大人,有工作,房子在太太名下,先生是空中飞人,收入超过太太,不在加拿大报税,这种情况依旧需要按照“卫星家庭“算。

注意对于“卫星家庭“成员拥有的房产,无论该成员是否拥有加拿大国籍,是否长期居住在加拿大(如上例子中太太的情况),2019年的空置税额都将是2%,而不享受加拿大人的0.5%。

另外,“家庭收入“按那一年的算?官方定义是“当年”(The Year),而不是前一年。

出租单元问题

房产的部分出租可以免除空置税。其中,如何定义“部分出租”是相当模糊的。现在空置税办公室给出了明确的定义:按照出租法规(Residential Tenancy Act)(具体条文请点击这里)定义解释,那么RTA是如何规定的呢?出租区不能和房主共享卫生间或厨房设施!

BC省居民问题

BC省居民的条件是三个:加拿大公民或移民;不是“卫星家庭”成员;在BC省报税;其中BC省提名(BCPNP)是特例,算作BC省居民。 因此,如果先生在阿尔伯特报税,不算做BC省居民,即使太太常年住在BC省,并且在BC省报税,其主要居所依旧不可以豁免空置税。

“近亲属“证明文件问题

办公室的回答很简单:近亲属不需要提供任何房租合同,也不要任何证明文件,但一旦进入“审查”(Audit)流程,可能要求提供相关文件。

种种迹象显示,BC省空置税与个人及家庭所得税的申报都是息息相关的,如果感兴趣,请参考我的汇总贴:【财税汇总】维多利亚理财、税务、保险汇总



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